¿Qué hago con la vivienda que tengo en común con mi ex pareja? EXTINCIÓN DE CONDOMINIO: ¿EN QUE CONSISTE? ¿Qué VENTAJAS TIENE?

Son muchos los casos en que dos o más copropietarios tienen una vivienda compartida y por algún motivo deciden poner fin a esta situación de condominio. La consecuencia jurídica inmediata de esta división es la extinción del régimen de copropiedad, quedando la propiedad a nombre de uno solo de ellos.

La extinción de condominio puede darse en multitud de supuestos pero en este breve artículos nos vamos a referir al típico ejemplo que tiene lugar en conflictos de divorcio o separación entre matrimonios, o simplemente parejas.

Cuando hablamos de extinción de condominio nos referimos a la posibilidad de dividir la cosa común, esto es, la división de aquellos bienes que tenemos en co-propiedad con otra persona. Legalmente el artículo 400 del CC la define como la transmisión de la propiedad de un bien de titularidad compartida por más de una persona.

La mayoría de las parejas tienen la vivienda en régimen de copropiedad. La extinción del condominio para suponer el fin de dicho régimen y que la vivienda pase a pertenecer solo a uno de los dos. La persona que se adjudica la vivienda ha de compensar a la otra con una cantidad acordada que se corresponde con el valor de la mitad de la propiedad. Esta es una simple solución para aquellos casos en que existen bienes en proindiviso que no se puede dividir materialmente, esto es, bienes indivisibles (por ejemplo una vivienda).

¿Cómo se procede a la extinción de condominio?

Cuando una pareja decide dividir la cosa común, esto es, proceder a la extinción de condominio, ésta se ha de realizar mediante un contrato o acuerdo en las partes, y se requiere la intervención de un Abogado para bien a través de un Acuerdo extrajudicial, o bien a través de un Mediador o a través de la vía judicial en casos de Divorcio. En dicho acuerdo se determinarán aquellos bienes objeto de extinción, el valor que de los mismos, el derecho de propiedad que cada parte tiene sobre los bienes y el adjudicatario final de éstos.

De otro lado la extinción del condominio se puede instrumentalizar por varios cauces legales:

1. Mediante el acuerdo de adjudicación a una de las partes de la propiedad, debiendo ésta indemnizar a la otra conforme a su cuota de propiedad y conforme al valor acordado del bien inmueble.
2. En caso de que el acuerdo amistoso no prospere entre las partes, se procederá a la venta de la finca repartiéndose proporcionalmente el precio obtenido con la venta entre los copropietarios.

Una problema muy frecuente ocurre cuando la propiedad en cuestión está gravada con un derecho real, esto es, con una hipoteca de la cual están obligados a su pago ambos propietarios. En este caso no hay que olvidar que el objetivo que se persigue al extinguir el condominio es que uno de los cónyuges deje de ser propietario y a la vez deje de ser deudor hipotecario, cediendo la propiedad de la finca gravada al otro. De esta forma el titular en exclusiva del inmueble se va a convertir en el único deudor obligado al pago de la hipoteca que reste.

¿Cómo se formaliza el acuerdo de extinción de condominio?

En relación a la forma que debe revestir esta operación, para aquellos caso en que no se requiera la intervención judicial, por ejemplo en casos de resolución extrajudicial o bien procedimiento de Mediación, el Acuerdo correspondiente ha de llevarse a efecto mediante la formalización ante Notario Público de una Escritura de Extinción de Condominio, la cual será posteriormente liquidarse del Impuesto correspondiente (AJD) y  finalmente se llevará al Registro de la Propiedad para su inscripción definitiva. Para estos trámites es conveniente la intervención de un Letrado que asesore a las partes de las consecuencias jurídicas y fiscales de la operación.

¿Qué ventajas tiene la extinción de condominio?

Desde un punto de vista fiscal la extinción de condominio tiene claras ventajas frente a la compraventa de las participaciones de uno hacía el otro. En efecto, mientras que la compraventa tributa por ITP al 8% del valor, la extinción de condominio tributa como AJD al 0,5%, esto es, los impuestos a pagar serían el 0,5% del valor de la propiedad.

Respecto a la base imponible a tener en cuenta a efectos de este impuesto, reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo ha aclarado que solo habrá que tributar el AJD por la parte que se adquiere y no por el total de la propiedad, esto es, en definitiva se pagará 0,5% por el valor correspondiente a la mitad de la propiedad para aquellos casos en que la propiedad pertenezca en proindiviso al 50% entre ambas partes.

Como siempre en ABOGADOS MAR CONSULTORES estamos a vuestra disposición para ayudar a la resolución de cualquier duda que tenga respecto a este y cualquier otro asunto jurídico.

Maria José Arroyo Rodriguez – Abogada y Mediadora Familiar.