¿PUEDO SUSPENDER O INTERRUMPIR EL PAGO DE LA RENTA DEL LOCAL COMERCIAL DEBIDO AL COVID-19?

El Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, prevé en su art. 10.1 la suspensión de la apertura al público de los locales y establecimientos minoristas, a excepción de destinados a productos y bienes de primera necesidad.

Pese a que este Decreto no dispone nada respecto a la posible suspensión de los contratos que tengan por objeto el desarrollo de las actividades en los inmuebles o locales afectados por la medida, jurídicamente podemos acogernos a dos posibilidades:

1.- Una opción sería por imposibilidad sobrevenida de la prestación del arrendador, aplicándo para ello y por analogía el artículo art. 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (aplicable también a los arrendamientos de locales conforme a lo previsto en el art. 30). Esta norma concede al arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, cuando en el local arrendado deban ejecutarse obras acordadas por una autoridad competente que la hagan inhabitable.  En este caso, según la norma, la suspensión del contrato supondrá la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.

2.- Otra opción sería instar la modificación del contrato de arrendamiento en aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus”, ante la alteración de las circunstancias, totalmente imprevisible, derivada de la declaración del estado de alarma. Así, conforme a la doctrina jurisprudencial, aunque  el Código Civil no regula un mecanismo que expresamente permita extinguir o modificar el contenido de las obligaciones en función de cambios imprevisibles, conforme a la cláusula “rebus sic stantibus, la alteración de las circunstancias puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato. Ahora bien, es necesario, según tiene sentado la Doctrina Jurisprudencial que la alteración de las circunstancias ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la propia finalidad del contrato y que además, tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes.

Por tanto es una condición absolutamente necesaria para aplicar la regla “rebús” la imprevisibilidad de ese cambio de circunstancias y no valdría aplicarla cuando la alteración se encuentre dentro de los riesgos previsibles tenidos en cuenta entre las partes, o cuando el perjuicio no ha sido de suficiente entidad.

 

En Abogados MAR Consultores estamos a vuestra disposición trabajando de forma telemática o vía online, para aclarar de forma desinteresada, cualquier duda que tengáis respecto a vuestros contratos de alquiler o arrendamiento en estos momentos de Crisis Sanitaria.

Mucha suerte y “quedateencasa”

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