CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA HABITUAL – ¿MORATORIA O CONDONACION PARCIAL?

Muchas son las consultas que nos llegan en relación con la moratoria en el pago de la renta. Los contribuyentes confunden en qué casos se aplica, cuales son los requisitos y para qué tipo de contratos de arrendamiento de vivienda se puede solicitar la ayuda.

Recordemos que las medidas del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, establece en sus artículos 3-9 “medidas conducentes a procurar la moratoria de la deuda arrendaticia para las personas arrendatarias de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica a causa del COVID-19”

Nos encontramos ante la regulación de la moratoria de la deuda arrendaticia exclusivamente para el arrendamiento de viviendas habituales y para personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica. Esta norma establece los requisitos de la moratoria que van a depender de la condición del arrendador, esto es, el R.D, distingue entre empresas o entidades públicas de vivienda y los “grandes tenedores” y los demás propietarios particulares.

Habrá que distinguir por tanto:

1. Empresa o entidad pública de vivienda o gran tenedor: Referidos a titulares de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros o una superficie construida de mas de 500 m2. (Articulo 4 R.D.)
2. Pequeños propietarios que aún cuando no está definido en el R.D.Ley, se trataría de una persona arrendadora que no sea las comprendidas en el artículo 4 anterior. (Art. 8 R.D.)

Las dudas que los ciudadanos de a pie se hacen son numerosas empezando por aclarar en que consiste la moratoria, que es una quita, que requisitos existen para su aplicación, cuando se aplica y cuando no, etcétera, cuestiones éstas que vamos a tratar de dar respuesta en este artículo de forma resumida.

1.- ¿En qué consiste la moratoria?

Llamamos moratoria al aplazamiento de la deuda arrendaticia, esto es, el aplazamiento del pago de la renta que el arrendatario ha de hacer al arrendador con ocasión de su contrato de arrendamiento e incluye tanto el pago de la renta, como el resto de cantidades asimiladas y que estuvieran acordadas en el contrato, como es consumo de electricidad, agua, gastos comunidad etc.

Esta moratoria se aplicará durante el periodo que dure el Estado de Alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes a su finalización, prorrogables una a una mientras dure la situación de vulnerabilidad hasta un máximo de cuatro meses (4 meses).

Pero la moratoria no supone no pagar la renta como es obvio, tampoco supondrá ningún tipo de penalización para el inquilino, sino que las cantidades aplazadas han de ser devueltas al arrendador sin intereses una vez transcurrido el Estado de Alarma y superada la situación de vulnerabilidad del arrendatario.

Para la devolución de dichas cantidades será necesario acordar con el arrendador un pago fraccionado en las siguientes 36 mensualidades o en un tiempo mayor si así lo acordara el arrendador. No obstante para aquellos contratos cuyo vencimiento sea inferior a estos 36 meses deberán ser devueltas dichas cantidades repartidas en el tiempo que el contrato reste hasta su finalización.

2.- ¿En qué consiste la quita o condonación parcial de la renta?

Para el caso de que las partes no convengan esta moratoria, el arrendador podrá sustituir la moratoria por una quita o reducción o condonación parcial de renta como  mínimo del 50% de la renta. En este caso, la reducción se aplica solo sobre las cantidades correspondientes a la renta y no al resto de cantidades asimiladas como agua, electricidad etc.

Al igual que la moratoria, la quita o reducción será de las rentas que correspondan mientras dure el Estado de Alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes hasta un máximo de 4 años. Para el caso de meses incompletos como sucedió en Marzo se aplicará un prorrateo diario.

3.- ¿Cuál ha de ser la condición del arrendador para aplicar estas medidas?

Como comentábamos al inicio de este articulo, el R.D. Ley en su articulo 4.1 establece que la persona arrendataria con un contrato de vivienda habitual que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica podrá solicitar de la persona arrendadora, cuando ésta sea empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.

El referido RD no establece una definición positiva de pequeño arrendador o arrendador particular pero hemos de entender que el aquél que no reúne las condiciones antes referidas motivo por el cual, la moratoria o condonación parcial de la renta establecida en el R.Decreto  refiere única y exclusivamente a arrendadores que sean empresas o entidades públicas de vivienda o grandes tenedores.

¿Que ocurre con aquellos inquilinos que tienen suscritos contratos de vivienda habitual con pequeños arrendadores?

Bajo nuestro punto de vista, cuando se trate de un pequeño propietario y para el caso de que el arrendatario se encuentra en situación de vulnerabilidad económica hay fundamentos jurídicos para alegar un cambio de circunstancias sobrevenidas, y solicitar al arrendador un aplazamiento temporal y extraordinario de la renta o bien negociar una reducción de la misma mientras dure la situación de Estado de Alarma.

El R.Decreto establece que en estos casos y ante la negativa del arrendador, el inquilino en situación de vulnerabilidad económica podrá solicitar al Estado una ayuda o préstamo sin interés para afrontar el pago del alquiler.

4.- ¿Cuándo se extinguen estas medidas?

La moratoria acordada o la reducción de renta van a dejar de aplicarse en cuanto el arrendatario cese en su situación de vulnerabilidad económica. No olvidemos que este es el requisito necesario para la aplicación de esta medida. En todo caso, cesarán también al cumplirse los 4 meses desde la finalización del Estado de Alarma.

Otra causa de extinción de la moratoria o la condonación parcial de la renta, será el hecho de que el arrendatario acceda a la ayuda transitoria de financiación sin gastos e intereses avalada por el Estado.

5.- ¿Cuales son los requisitos para la aplicación de estas medidas?

Los artículos 5 y 6 del R.D. Ley establecen los requisitos para a aplicación de la moratoria, definiendo lo que supone situación de vulnerabilidad económica y condiciones subjetivas.

Con el cuadro siguiente trataremos de esquematizar los mismos para más claridad: