LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES EN ESPAÑA POR EXTRANJEROS

Sea para el disfrute de temporadas vacacionales, para vivir o simplemente como inversión, cada vez más es mayor el interés de los ciudadanos extranjeros en adquirir bienes inmuebles en territorio español.

Pero además de la Due Diligence, ¿qué se requiere para formalizar la operación? ¿Qué impuestos se deben pagar? A continuación explicamos todo lo que necesita saber un extranjero en la compraventa de inmuebles en España.

La compraventa de inmuebles en España por extranjeros

La compraventa de inmuebles conlleva requisitos y cuenta con ciertos aspectos diferentes si el extranjero que interviene en la compraventa es residente o no residente en España. Pasemos describir cada caso:

Caso 1. Un extranjero no residente compra un inmueble en España

Sin importar si el extranjero reside o no en algún Estado miembro de la UE, para comprar un inmueble en España necesita:

• La asignación previa de un NIE. Es el número de Identificación de Extranjero. Consiste en un NIE temporal o provisional, solo válido por 3 meses, puesto que es un documento previsto para aquellos extranjeros que no tienen intención de vivir en España, pero que deben ejecutar algún acto puntual con interés fiscal en territorio español.
  • ¿Dónde se solicita el NIE? Si está de viaje en España, puede obtenerlo personalmente en las Oficinas de Extranjero en España. También puedes otorgar un poder a favor de un abogado para que te gestione la obtención de este NIE de forma fácil y segura. Otra opción, es solicitarlo en el Consulado General de España del país en el que resida el extranjero. En todo caso:
  • Se debe acreditar el motivo de la solicitud de NIE, mediante documento notarial para certificar que se realizará la compraventa de un inmueble.
  • Si la solicitud se realiza por medio de representante, se requiere un poder especial.
• La apertura de cuenta bancaria para no residentes. Aunque no es un requisito, es recomendable abrir una cuenta corriente en España para efectuar los pagos del precio de la compraventa así como de los impuestos que se deriven en la operación y posteriormente, domicilies los suministros de tu nueva vivienda en dicha cuenta. Cada institución bancaria posee sus propios requisitos y condiciones. Pero siempre se necesita presentar el NIE y el pasaporte. En nuestro Despacho te ayudamos a gestionar la apertura de la cuenta sin gastos.
• El otorgamiento de poder a terceros. Si el extranjero no viaja a España para la compraventa, este poder es totalmente necesario para que sus representantes gestionen aspectos mercantiles y notariales de la compra del inmueble.
• ¿Dónde se otorga el poder?
  • Ante Notario español, si el extranjero se encuentra en España
  • Ante el Consulado de España, del país en el que resida el extranjero.
  • Ante notario competente extranjero. Pero necesita ser apostillado y legalizado. Es la opción menos recomendada.

Caso 2. Un extranjero no residente vende un inmueble en España

Cuando un extranjero no residente desea vender el inmueble que posee en España lo normal es que cuente con un NIE dado que , o bien lo solicitó cuando compró dicha vivienda;o bien lo ha necesitamos para pagar sus impuestos de no residentes. No obstante, para aquellos no residentes que no cuenten con NIE pese a ser propietarios de viviendas en España,  también debe solicitar el NIE provisional. Y necesita otorgar los poderes necesarios para las gestiones pertinentes.

Esta operación de venta  queda gravada por los siguientes impuestos:

• El Impuesto sobre la Renta de no Residentes IRNR. Este debe ser pagado por los extranjeros que vendan su inmueble, siempre que obtengan una plusvalía por esa operación. Es decir, sólo en caso de que el inmueble se haya vendido por una cantidad mayor al importe pagado por su adquisición, en su momento. La Ley Española prevée en estos casos que el comprador estará obligado a la retención del 3% del precio de venta para su ingreso en las arcas públicas, cantidad que será posteriormente deducida del IRNR que corresponda pagara al no residente vendedor.

• El Impuesto de Plusvalía (Impuesto sobre Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana IIVTNU). También a cargo del vendedor extranjero no residente.

Caso 3. La compraventa de un inmueble en España por un extranjero residente

En este caso el extranjero residente solo debe contar con sus documentos vigentes y realizar los pasos ordinarios que requiere cualquier nacional para comprar un inmueble en España. A tratarse de un residente cuenta con NIE permanente, con el que realiza cada uno de sus actos fiscales, mercantiles, laborales y ante la Seguridad Social en España.

En estos casos, el residente propietario de una vivienda que tiene intención de vender su propiedad estará obligado, al igual que cualquier ciudadano español, a pagar dos impuestos: a) IRPF Impuestos sobre la Ganancia o Pérdida Patrimonial; b) Impuesto sobre Incremento del Valor de los Terrenos de naturaleza urbana,  llamado plusvalia municipal.

La formalización de la compraventa de un inmueble en España por un extranjero

En la compraventa de inmuebles intervienen los siguientes trámites y documentos.

El contrato de arras

El contrato de arras es el documento privado por el que las partes se comprometen a comprar y vender el inmueble. No necesita la certificación ante notaría. Básicamente este documento protege a cada parte.

• Si no se realiza la compraventa por causas imputables al vendedor, éste debe devolver el doble de la cantidad recibida.
• Si no se realiza la compraventa por causas imputables al comprador, éste pierde la cantidad de dinero entregado.

La escritura del documento de compraventa

El documento de compraventa es una escritura pública que debe ser otorgada ante Notario. El extranjero debe estar presente solo en caso de no haber otorgado los poderes respectivos.

La inscripción ante el Registro

Después de ser formalizada notarialmente la compraventa, la escritura pública debe inscribirse ante el Registro de la Propiedad.

La  importancia de la coordinación con catastro de la propiedad:

Hasta el año 2015 esa suficiente en la mayoría de los casos  la descripción de las propiedades conforme al Registro de la Propiedad  en concreto respecto a su titularidad, linderos y cargas; A partir de la entrada en vigor de la Ley 13/2015 los operadores jurídicos prestamos especial cuidado en que la propiedad se encuentre coordinada con Catastro, Registro y Realidad. De esta forma se exige en la mayoría de los casos a los vendedores se aporte un Informe Técnico con la representación gráfica georreferenciada de la parcela y vivienda.

De esta forma la seguridad jurídica para el comprador es mucho más alta y no quedará duda de la descripción de la propiedad que estas adquiriendo en cuanto a superficie, lindes y  ubicación.

En ABOGADOS MAR CONSULTORES contamos con más de 25 años asesorando y representando a extranjeros en las operaciones de compra y venta. Somos especialistas en Derecho de Propiedad. Y por tanto, le podemos ayudar tanto si estas vendiendo tu propiedad con objeto de chequear y actualizar su situación; como si estas pensando en comprar una vivienda en la preparación de todo el proceso con seguridad jurídica.. Contáctenos. Somos expertos en compraventas y apostamos a la excelencia profesional.