La legalización de viviendas en Andalucía. ¿Por qué tramitar el certificado AFO y cómo hacerlo?

En Andalucía existen viviendas construidas en suelo no urbanizable y sin haber tomado en cuenta las normativas legales en materia urbanística, construidas sin licencia o incumpliendo los preceptos de la licencia obtenida.

Como se observa, son edificaciones que se encuentran en una situación irregular. Por lo que no han sido registradas ni tienen acceso seguro o salubre a los servicios básicos.

Pero ¿cómo legalizar estas viviendas irregulares? Aquí es donde resulta importante contar con el certificado AFO. A continuación explicamos todo lo que debe saber sobre la regularización de las edificaciones en la Comunidad Andaluza.

La legalización (regularización) de viviendas ilegales en Andalucía.

La gran mayoría de viviendas en Andalucía que están construidas en suelo no urbanizable son ilegales. ¿Por qué? Porque la construcción en suelos no urbanizables es una actividad muy restringida para el uso residencial, salvando algunas excepciones.

Así que estas viviendas se han edificado sin contar con licencias, lo que a su vez ha provocado que sus propietarios no puedan inscribirlas en el registro, ni puedan disfrutar de de los servicios de agua, luz y saneamiento de una manera legal y segura.

Al transcurrir los años prescriben los delitos o infracciones que pudieran haberse cometido al construir estas viviendas irregulares, por lo que la administración encargada no puede multar a los dueños ni ordenar las demoliciones de estas edificaciones.

Medidas aprobadas

Con el fin de solventar la situación de las viviendas irregulares en Andalucía, resolver las condiciones deficientes que poseen éstas en materia de seguridad y salubridad y minimizar el impacto ambiental y territorial que producen este tipo de edificaciones es aprobado el Decreto-ley 3/2019 (24/septiembre).

Este Decreto contiene una serie de medidas entre las que se encuentra la regularización de estas construcciones que están al margen de la ordenación urbanística. Es un procedimiento municipal que tiene como fin obtener el reconocimiento de asimilado fuera de ordenación, conocido como certificado AFO.

¿Regularización o legalización?

Aunque es común escuchar sobre la legalización de las viviendas irregulares en Andalucía, lo más apropiado es el término de regularización.

Esto se debe a que el reconocimiento por parte del Ayuntamiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación AFO realmente no causa la legalización de la vivienda y no se obtiene licencia de ocupación. Pero si reconoce la existencia de la construcción y permite su uso, trayendo consigo importantes efectos jurídicos a favor del propietario.

Entonces, ¿qué es el certificado AFO?

El certificado de asimilado a fuera de la ordenación AFO es una especie de licencia que le confiere a una vivienda, a una edificio, a una casa de campo, a un chalet o a otra construcción irregular edificada en suelo no urbanizable en Andalucía una situación similar a la legal.

Este certificado acredita que la situación de asimilado a fuera de la ordenación de la vivienda irregular ha sido reconocida por el Ayuntamiento. Y le garantiza a los propietarios sus derechos sobre la vivienda, de manera similar a los derechos que se tiene un propietario  sobre una obra nueva con licencia.

Ventajas del reconocimiento de asimilado a fuera de ordenación: certificado AFO

El propietario de la vivienda irregular en Andalucía que obtenga el certificado AFO podrá:

• Dar de alta de el suministro eléctrico y el de abastecimiento y saneamiento de agua.
• Inscribir la vivienda en el registro de la propiedad, lo que le proporciona al propietario la capacidad para vender o hipotecar la vivienda.
• Ejecutar las obras de conservación que sean necesarias para mantener la vivienda bajo condiciones óptimas de salubridad y seguridad que permitan su uso.
• Alquilar la vivienda.
• Incorporar la vivienda a su patrimonio.
• Solicitar ayuda económica para la rehabilitación de viviendas.

Todo esto incrementa el valor económico de la vivienda y ofrece seguridad jurídica al propietario. Además éste obtiene una mayor capacidad de negociar ante posibles compradores.

¿Cómo se obtiene el certificado AFO?

Para obtener el reconocimiento de asimilado a fuera de la ordenación (certificado AFO) es preciso que se tramite un procedimiento administrativo municipal. Consiste en solicitar la inscripción de la vivienda como una edificación fuera de ordenación urbanística. Para esto:

• El proceso puede ser iniciado por:
  • El propio Ayuntamiento (inicio de oficio).
  • Solicitud de las personas interesadas. El propietario debe solicitar el reconocimiento de la situación AFO ante el Ayuntamiento.

Los plazos para obtener la resolución

Después de que el propietario haya introducido la solicitud en el Ayuntamiento, el proceso deberá resolverse en un plazo máximo de 6 meses. Transcurrido este tiempo:

• La administración deberá emitir una resolución que exprese la aprobación o denegación de la solicitud.
• Si no es emitida la resolución, debe entenderse que la solicitud ha sido denegada (silencio administrativo).

En caso que el procedimiento haya sido iniciado de oficio por el Ayuntamiento, de no haberse emitido la resolución en el plazo de 6 meses, se produce la caducidad del procedimiento.

Requisitos para obtener el Certificado de Asimilado a Fuera de la Ordenación

Para obtener el certificado AFO se requiere:

• Que la vivienda irregular reúna las condiciones mínimas de salubridad y seguridad, acreditadas por un técnico competente.
• Que se identifique la vivienda irregular. Puede realizarse mediante la georreferencia sobre la cartografía oficial.
• Que haya concluido el plazo de 6 años (contados desde la terminación de la obra) que posee la administración municipal encargada para tomar medidas de protección del orden urbanístico. De esta forma no podrá establecer multas u ordenar la demolición de la construcción.
• Abonar la tasa que especifique el Ayuntamiento.

No hay que olvidar que estas viviendas irregulares son ilegales, por lo que antes de solicitar el reconocimiento de la situación de AFO es importante contar con el asesoramiento de  profesionales en materia legal y urbanística, para que estudien la situación jurídica y técnica de la edificación y le recomienden la actuación más adecuada.

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